Spécificités du Crédit Immobilier Outre-Mer
Tableau Comparatif des Conditions 2025
| Territoire | Taux moyen | Apport demandé | LTV maximum | Durée max | Particularités |
|---|---|---|---|---|---|
| Guadeloupe | 4.2% | 10% | 110% | 25 ans | Frais notaire financés |
| Martinique | 4.1% | 10% | 110% | 25 ans | Prime fonction publique valorisée |
| La Réunion | 4.0% | 10-15% | 105% | 25 ans | PTZ local bonifié |
| Guyane | 4.5% | 15% | 100% | 20 ans | Spatial = conditions préférentielles |
| Mayotte | 4.8% | 20% | 95% | 20 ans | Garanties renforcées exigées |
Types de Prêts Disponibles
Prêt in fine
10% du marché, prisé investisseurs fortement imposés. Intérêts déductibles intégralement. Taux +0.5% vs amortissable
Prêt relais
Rare DOM, complexe avec distance. Maximum 70% valeur bien vendu. Durée 12-24 mois. Taux +1%
PTZ DOM bonifié
Jusqu'à 40% du projet (vs 20% métropole). Plafonds ressources +20%. Remboursement différé possible
Prêt Action Logement
1% patronal disponible. Jusqu'à 40 000€ à 0.5%. Cumulable autres prêts
PAS (Prêt Accession Sociale)
Conditions assouplies DOM. APL possible. Frais réduits
Crédit-bail immobilier
Émergent pour investissement locatif. Avantages fiscaux importants entreprises
Documents Spécifiques DOM-TOM
| Document | Spécificité DOM | Délai obtention | Point vigilance |
|---|---|---|---|
| Bulletins salaire | Primes DOM détaillées | Immédiat | 40% majoration à valoriser |
| Avis imposition | Abattement DOM 30-40% | Immédiat | Revenus nets supérieurs |
| Compromis vente | Clauses cyclone/séisme | 1-2 semaines | Conditions suspensives étendues |
| Expertise bien | Expert agréé DOM | 2-3 semaines | Valeur parfois minorée 10% |
| Diagnostics | Termites obligatoire | 1 semaine | Coût supérieur 30% |
| Assurance emprunteur | Surprime DOM possible | 1-2 semaines | Délégation recommandée |
| Simulation Pinel/CIOP | Éligibilité défiscalisation | Immédiat | Impact capacité emprunt |
Optimisation du dossier
Négociation et Optimisation du Crédit
| Levier | Impact taux | Conditions | Économie 200k€/20ans |
|---|---|---|---|
| Domiciliation salaire | -0.20% | Compte principal | 4 800€ |
| Épargne dans banque | -0.15% | > 20% apport | 3 600€ |
| Assurance groupe | -0.10% | Acceptation | 2 400€ |
| Profil fonctionnaire | -0.30% | CDI État | 7 200€ |
| Multi-produits | -0.15% | CB + épargne | 3 600€ |
| Durée courte | -0.25% | < 15 ans | 6 000€ |
| Excellents revenus | -0.20% | Endettement < 20% | 4 800€ |
Stratégies de Financement Avancées
Double financement
Prêt principal métropole (taux plus bas) + complément local. Économie 0.3% moyenne
Différé amortissement
Pour VEFA, différé 24 mois = trésorerie préservée. Coût marginal acceptable
Modulation échéances
Possibilité +/- 20% mensualités. Flexibilité revenus variables
Remboursement anticipé
Négocier 0% pénalités après 5 ans. Important pour revente/renégociation
Nantissement assurance-vie
Alternative garantie -50% coût vs hypothèque. Libération progressive
Prêt familial
Jusqu'à 50 000€ sans déclaration. Taux libre. Acte notarié recommandé
T3 Neuf Martinique avec Pinel DOM
Découvrez coût total, mensualités, réduction fiscale et gain net de plus de 10 000€.
- Prix acquisition : 280 000€
- Frais notaire (3% VEFA) : 8 400€
- Frais garantie : 2 800€
- Frais dossier : 1 500€
- Total projet : 292 700€
- Apport personnel : 30 000€ (10%)
- PTZ DOM : 60 000€ (0%, 20 ans)
- Prêt principal : 202 700€ (4.2%, 20 ans)
- PTZ (différé 5 ans puis) : 333€/mois
- Prêt principal : 1 250€/mois
- Total années 1-5 : 1 250€/mois
- Total années 6-20 : 1 583€/mois
- Loyer Pinel : 950€/mois
- Réduction fiscale : 747€/mois (32% sur 12 ans)
- Effort réel années 1-5 : -447€/mois (positif!)
- Effort réel années 6-12 : +114€/mois
- Intérêts totaux : 97 300€
- – Économie Pinel : 107 520€
- = Gain net : 10 220€
Des conditions uniques adaptées aux réalités locales
Comparaison Établissements
| Banque | Taux proposé | Frais dossier | Assurance | Mensualité totale | Coût total |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédit Agricole Martinique | 4.0% | 1 000€ | 0.32% | 1 304€ | 312 960€ |
| BNP Paribas Antilles | 4.2% | 1 500€ | 0.28% | 1 307€ | 313 680€ |
| BRED | 4.1% | 0€ | 0.35% | 1 325€ | 318 000€ |
| Crédit Mutuel | 4.3% | 1 200€ | 0.30% | 1 316€ | 315 840€ |
| Courtier spécialisé | 3.9% | 2 000€ | 0.25% | 1 285€ | 308 400€ |
Assurance Emprunteur DOM-TOM
Risques naturels
Risques sanitaires
Évacuation sanitaire
Sports nautiques
Professions à risque
Optimisation Assurance
| Solution | Taux moyen | Économie vs groupe | Conditions |
|---|---|---|---|
| Assurance groupe banque | 0.35% | Référence | Acceptation automatique |
| Délégation métropole | 0.25% | 30% | < 45 ans non fumeur |
| Mutuelle fonctionnaire | 0.20% | 40% | Agents publics |
| Assurance online | 0.22% | 35% | Bonne santé |
| Négociation groupe | 0.28% | 20% | Si > 500k€ |
Les 10 Erreurs Fatales du Financement DOM
Retours d'Expérience Emprunteurs
Sophie et Marc D.
"Financement T4 Fort-de-France 350k€. Surprise : nos primes DOM comptent ! Capacité emprunt +35%. Crédit Agricole local très flexible, taux 3.9% négocié car fonctionnaires. PTZ DOM 70k€ énorme aide. Mensualité finale 1 450€ pour bien qui vaudrait 600k€ à Paris. Conseil : valoriser TOUS les avantages DOM dans dossier."
Taux obtenu : 3.9% | Durée : 20 ans | Satisfaction : 5/5
Laurent B.
"Galère totale. Revenus variables non compris par banques locales. 5 refus avant accord BRED à 4.8% avec 30% apport. Erreur : ne pas avoir fait appel courtier spécialisé DOM directement. Surcoût estimé 25k€ sur durée prêt. Assurance emprunteur déléguée a sauvé 8k€ quand même."
Taux final : 4.8% | Difficultés ++++ | Note : 2/5
Famille Nguyen,
"3ème investissement Réunion. Stratégie : relation long terme avec BFC-OI. Conditions VIP : taux 3.7%, frais offerts, conseiller dédié. Montage optimisé Pinel + PTZ + Action Logement. Effort épargne réel : 200€/mois pour bien 280k€. La fidélité bancaire paie dans les DOM !"
3 crédits cumulés | Taux moyen : 3.8% | Expert : 5/5
FAQ Crédit Immobilier DOM-TOM
Oui, mais conditions moins favorables. Banques nationales (BNP, SG, LCL) prêtent avec surprime +0.3-0.5%. Apport 20% souvent exigé. Solution optimale : ouvrir compte dans banque locale DOM 6 mois avant projet, montrer revenus réguliers, puis demander crédit. Gain taux 0.5% et souplesse garantie. Alternative : courtier spécialisé DOM pour négociation.
Oui, à hauteur de 70% généralement. Pour Pinel DOM : 100% du loyer plafonné intégré. Location saisonnière : 50-60% du CA prévisionnel si étude marché fournie. Augmente capacité emprunt 20-30%. Attention : engagement location obligatoire, contrôles possibles.
Théoriquement 0% possible (financement 110%). Pratique : 10% recommandé pour meilleurs taux. Fonctionnaires/CDI : 5% accepté. Investisseurs avec patrimoine : 0% négociable. Origine fonds scrutée (épargne > 6 mois, donation, vente bien). Apport "coup de pouce" famille fréquent et accepté.
Plus complexe qu'en métropole car moins de concurrence. Seuil rentabilité : baisse 0.7% minimum (vs 0.5% métropole). Frais : 3% capital restant dû. Délai : 2-3 mois. Stratégie : menacer rachat par concurrent, valoriser fidélité, augmenter engagement (domiciliation, épargne). Période idéale : après 3-5 ans.
Conditions primo-accédant assouplies : pas propriétaire depuis 2 ans (vs jamais). Plafonds ressources +20% vs métropole. Montant : jusqu'à 40% projet (vs 20%). Zones : toutes communes éligibles. Cumul Pinel impossible sur même bien. Remboursement différé 5-15 ans selon revenus. Simulation obligatoire car complexe.
Fixe à 95%. Variable risqué avec éloignement géographique compliquant réaction rapide. Cape +2% insuffisant si remontée brutale. Économie initiale 0.5% ne justifie pas risque. Exception : prêt < 7 ans avec capacité remboursement anticipé. Semi-variable (fixe 10 ans puis variable) parfois intéressant.
